影响方面，①政策组合拳有利于改善市场预期，提振信心，打破房价下降带来的需求收缩的悲观预期循环，并有望直接改善房企现金流，降低房企债务风险，提升建筑开工能力。②实际操作层面，目前来看，政策在鼓励居民购房股票杠杆网，降低加杠杆成本上政策明确；在政府收购存量房产方面尚须等待更明确指引。由于并未如此前市场部分观点预期的中央通过设立机构直接下场收购，当前市场对城市政府收购的资金来源、成本负担、收购意愿上仍有一定的分歧，后期关注政策落地和实施细节。③由于当前人口结构，城镇化率对楼市长期需求存在空间限制，因此需求侧政策的宽松对实际购房需求的提振，基准情形看以修复收缩斜率为主。④预计此次政策效果强于2022、2023年优化放松时期，但力度弱于2016年棚改货币化时期通过增量货币宽松提供流动性改善住房需求时期。

取消“现房满两年交易”政策，优化住房套数认定

　　5月17日，首期400亿元30年期特别国债正式发行，债券为固定利率附息券，票面利率由56家金融机构承销团进行竞争性招标后确定为2.57%。

　　据了解，本次发行的超长期特别国债属于记账式国债，财政部通过政府债券发行系统向金融机构进行竞争性招标，随后中标金融机构在债券市场中进行分销和交易，个人投资者也可以通过银行柜台、证券公司等渠道购买。

　　第一财经记者走访了解，银行端还未明确是否参与此次超长期特别国债的销售，面向个人投资者的销售计划仍在购买意愿收集阶段。

　　超长期特别国债认购火热

　　从最终中标利率来看，此次30年期超长期特别国债发行定价高于此前部分竞标机构的预测，与当日上行后的30年期国债收益率基本持平，较前一日30年期国债二级收益率回落1BP。

　　从认购热情来看，首期超长期特别国债全场认购倍数为3.90倍。中金公司固收分析师陈健恒分析说，这明显高于近些年来其他30年期一般国债全场总认购金额，体现出投资者对其认购需求较强，定价也体现出投资者对首期特别国债的认可，整体有助于后续特别国债发行认购。

　　2024年政府工作报告明确，从今年开始拟连续几年发行超长期特别国债，专项用于国家重大战略实施和重点领域安全能力建设，其中，今年先发行1万亿元。

　　根据财政部5月13日公布的2024年一般国债、超长期特别国债发行有关安排，超长期（发行期限10年以上）特别国债品种包括20年期、30年期和50年期。这也意味着，我国将首迎30年期以上的特别国债，“超长期”的特点明显。继5月17日30年期品种率先发行后，其他期限品种也将在接下来的几个月内陆续发行。

　　对于此次发行背景，中金公司报告指出，近年来，随着我国企业部门和居民部门加杠杆能力和意愿趋弱，政府部门加杠杆以托底经济、提振需求的必要性和重要性逐渐抬升。而去年下半年以来，在地方政府化债背景下，中央政府接替地方政府加杠杆的政策趋势也有所显现。

　　之所以选择特别国债，上述报告认为，原因之一或在于其可在一定程度上替代同样纳入政府性基金预算管理的地方政府专项债，有望在促进地方经济发展的同时减轻地方财政支出负担、以进促稳助力地方债务风险化解。

　　而强调超长期限，一方面是因为在经济增速换挡阶段，项目短期资本回报趋于降低，特别国债期限拉长能够缓解中短期债务偿还压力；另一方面，在经济结构转型阶段，基础性重大项目资本回报周期拉长，超长期限融资能够更好匹配项目周期。

　　“经过多年发展，我国债券市场、包括超长期限国债市场有所扩容，为超长期限特别国债市场化发行提供了一定的市场基础。”陈健恒表示。

　　根据发改委4月表态，超长期特别国债将重点聚焦“高水平科技自立自强、推进城乡融合发展、促进区域协调发展、提升粮食和能源资源安全保障能力、推动人口高质量发展、全面推进美丽中国建设等方面”。

　　“从今年起连续几年发行超长期特别国债，是中央针对今后一段时期我国经济发展面临的机遇和挑战，审时度势推出的重大战略举措，其意义和影响十分深远。”广开首席产业研究院院长兼首席经济学家连平在报告中分析称，发行超长期特别国债有三重意义，一是有助于推动内需扩大和经济增长，二是有助于推动中国经济长期高质量发展，三是有助于推动地方财政休养生息。

　　个人投资者可购买

　　就在首期超长期特别国债发行当天，财政部在官网发文《个人投资者购买国债问答》（下称《问答》）为个人投资者进行科普。其中明确，今年发行的超长期特别国债具体购买操作按记账式国债购买流程办理。

　　据记者了解，今年以来财政部发行的几期储蓄国债，以及个别地方银行首次通过柜台向个人投资者发售的地方债均遭到抢购，“一债难求”局势较以往更甚。对于此次超长期特别国债发行，不少普通个人投资者也密切关注，关心能否参与购买、如何购买、风险收益如何等。

　　根据《问答》，国债按照不同的发售对象划分，可分为储蓄国债和记账式国债两大类。其中，储蓄国债直接面向个人销售，按照不同的债权记录方式，可分为凭证式储蓄国债和电子式储蓄国债。

　　记账式国债在一级市场通过记账式国债承销团主要面向机构投资者发行，并在中央结算公司以电子记账方式记录债权。上市后，个人投资者也可在二级市场向机构投资者购买。

　　对于记账式国债，个人投资者可以通过全国银行间债券市场柜台业务开办机构（下称“开办机构”）网点柜台、网上银行或手机银行购买，也可以通过在证券交易所开展债券经纪业务的证券公司网点或APP购买。据了解，目前，全国有30家商业银行开办了柜台债券业务。

　　具体来看，个人投资者可以提前通过开办机构任一网点柜台、网上银行或手机银行，开立个人债券账户和资金账户，并开通记账式国债交易业务；也可以提前在证券公司开立普通A股证券账户和资金账户。

　　从收益情况来看，目前国有大行、股份行3年期及5年期定期存款（上浮优惠后）利率多数已降至2.6%甚至2.4%以下，各家上浮点数略有差异。最新一期储蓄国债3年期、5年期票面年利率分别为2.38%、2.5%。有北京居民对记者表示，如果超长期特别国债收益率更高，会考虑购买一定金额锁定长期收益。

　　不过相比储蓄国债，记账式国债对于个人投资者来说更为陌生。《问答》指出，对于个人投资者而言，购买储蓄国债和记账式国债如持有到期，均可获得稳定的本息收入。两者区别主要为：储蓄国债在存续期内不可上市交易，记账式国债在存续期内可在市场进行交易。记账式国债的交易价格随市场行情波动，投资者买入后，可能因价格上涨获得交易收益，也可能因价格下跌面临亏损风险。因此，不以持有到期而以交易获利为目的的记账式国债个人投资者应具有一定投资经验和风险承担能力。

　　就在今年2月，央行发布《关于银行间债券市场柜台业务有关事项的通知》（下称《通知》），进一步扩大柜台债券投资品种，优化相关机制安排，以便利居民和其他机构投资者债券投资，增加居民财产性收入，加快多层次债券市场发展。

　　据了解，目前我国发售的储蓄国债包括3年期和5年期两个期限品种；记账式国债涵盖了上述短期、关键期限、超长期等全部13个期限品种。柜台业务开办机构为个人和企业提供柜台债券业务服务的，主要以国债、地方政府债和政策性金融债为主。

　　银行正收集普通投资者购买意愿

　　回顾过去，我国曾分别于1998年（补充四大行资本）、2007年（购买外汇作为中投公司成立资本金）、2020年（抗疫特别国债）发行过特别国债，方式分别是定向发行、定向+市场化结合、市场化发行，2017年、2022年对2007年特别国债部分续作，但期限均未超过30年。

　　连平指出，从过往经验看，1998年特别国债面向机构定向发行，而2020年抗疫特别国债则明确鼓励个人和中小微企业投资者认购。为推动本轮超长期特别国债顺利发行，建议可考虑同时面向机构和个人发行。当然，具体债券批次的发行对象可以适当予以侧重和区分。

　　“现在（是否）面向个人还没有明确通知。”这是16日记者以投资者身份在多家国有大型银行、股份行网点走访了解中，听到最多的回应。也有个别股份行客户经理明确表示，现在还不确定超长期特别国债是否对个人投资者销售，“但我们行明确了不参与这次销售。”

　　按照计划，本期国债招标结束至2024年5月20日进行分销，5月22日起上市交易。有国有大行客户经理对记者表示，目前收到的通知仅是为20号分销做准备，要求收集了解个人客户购买意愿，不过目前来看需求热情不算高。“如果销售的话，预计至少会提前一天通知，要做些准备。”北京一位大行客户经理表示。

　　2002年起，为增加个人和企业购买国债渠道，央行会同相关部门出台柜台债券业务管理规则，并逐步扩大券种范围，柜台债券成为拓宽居民投资渠道的重要机制安排和我国多层次债券市场的重要组成部分。前述《通知》则进一步明确了柜台业务的品种和交易方式，即在银行间债券市场交易流通的各类债券品种，在遵守投资者适当性要求的前提下，可通过柜台投资交易。

　　不过，记者在咨询了解中发现，因为网点柜台此前面向个人投资者销售的国债主要是5年期及以下的储蓄国债，通过柜台销售记账式国债较少，并未面向个人投资者销售期限长达30年的国债品种，银行工作人员对各券种分类及特点、具体用途、购买流程等熟悉度不高。

　　整体来看，抛开销售安排尚未确定等因素，基于记账式国债存在上市交易带来的价格波动风险、期限较长增加不确定性等，银行工作人员对个人购买超长期特别国债普遍持谨慎态度，提示这类国债更适合机构投资者。

　　“如果真打算持有30年的话，其实不如终身寿险划算，现在合同预定利率是3%，还有一定的保险功能。”多位客户经理表达了类似建议。有个别客户经理透露，公司为此次拟销售设置了严格谨慎的销售话术，要求充分提示风险，严格按照柜面要求录音录像等。另有客户经理表示，如果个人投资者（被允许）购买股票杠杆网，需要风险偏好测评等级是稳健型及以上。